Osoby ubiegające się o kredyt hipoteczny bardzo często spotykają się z koniecznością wykonania wyceny nieruchomości. Dla wielu klientów jest to dodatkowy formalny etap całego procesu, jednak z punktu widzenia banku ma on kluczowe znaczenie.
Dlaczego bank wymaga operatu szacunkowego i co właściwie daje wycena nieruchomości? Wyjaśniamy najważniejsze kwestie.
Wycena nieruchomości to zabezpieczenie dla banku.
Kredyt hipoteczny jest zobowiązaniem udzielanym zazwyczaj na wiele lat i często opiewa na wysokie kwoty. Bank, udzielając finansowania, zabezpiecza się hipoteką ustanowioną na nieruchomości.
Aby ocenić poziom ryzyka, bank musi wiedzieć:
- ile faktycznie warta jest nieruchomość,
- czy cena zakupu odpowiada realiom rynkowym,
- czy nieruchomość stanowi odpowiednie zabezpieczenie kredytu.
Właśnie dlatego konieczna jest profesjonalna wycena wykonana przez rzeczoznawcę majątkowego.
Cena zakupu a wartość rynkowa — to nie zawsze to samo
Wielu kupujących zakłada, że cena ustalona ze sprzedającym automatycznie oznacza wartość rynkową nieruchomości. W praktyce jednak nie zawsze tak jest. Może się okazać, że cena nieruchomości odbiega od jej wartości rynkowej. Z różnych powodów cena ustalona między sprzedającym a kupującym może być niższa lub wyższa, niż wynikałoby to z rynku, np. sprzedający mógł nie być dobrze zorientowany odnośnie wartości swojej nieruchomości i sprzedał ją za mniejszą kwotę, niż mógłby faktycznie za nią uzyskać. Może zaistnieć także sytuacja, w której kupującemu bardzo zależy na nabyciu danej nieruchomości, bo np. znajduje się ona w bezpośrednim sąsiedztwie już posiadanej przez niego nieruchomości. W takim przypadku jest on w stanie przebić kwotę oferowaną przez innych zainteresowanych i zapłacić więcej, byle tylko nieruchomość trafiła w jego posiadanie.
Na cenę mogą wpływać:
- emocje stron transakcji,
- presja czasu,
- powiązanie stron transakcji - np. sprzedaż w rodzinie,
- indywidualne ustalenia,
- sytuacja rynkowa,
- stan prawny nieruchomości.
Rzeczoznawca majątkowy analizuje rynek i porównuje podobne nieruchomości, aby określić realną wartość rynkową.
Bank ocenia poziom finansowania
Wycena nieruchomości pozwala bankowi określić wskaźnik LTV (Loan to Value), czyli stosunek wysokości kredytu do wartości nieruchomości.
Przykładowo:
- jeśli nieruchomość jest warta 500 tys. zł,
- a klient wnioskuje o kredyt 400 tys. zł,
to poziom finansowania wynosi 80%.
Im wyższy wskaźnik LTV, tym większe ryzyko dla banku. Dlatego wartość nieruchomości ma bezpośredni wpływ na decyzję kredytową.
Co bierze pod uwagę rzeczoznawca majątkowy?
Podczas wyceny analizowane są m.in.:
- lokalizacja nieruchomości,
- stan techniczny,
- stan prawny nieruchomości,
- standard wykończenia,
- powierzchnia i układ,
- dostęp do infrastruktury,
- sytuacja prawna,
- aktualna sytuacja na rynku nieruchomości,
- otoczenie oraz atrakcyjność okolicy.
Czy bank może nie zaakceptować wyceny?
Tak. Niektóre banki współpracują wyłącznie z określonymi rzeczoznawcami lub mają własne procedury dotyczące operatów szacunkowych.
Zdarza się, że bank:
- zleca własną analizę,
- weryfikuje przedstawioną wycenę,
- prosi o aktualizację dokumentu.
Dlatego warto wcześniej sprawdzić wymagania konkretnej instytucji finansowej.
Często banki wymagają wyceny wyłącznie od rzeczoznawcy znajdującego się na na liście rzeczoznawców rekomendowanych przez banki do wyceny nieruchomości dla potrzeb zabezpieczenia wierzytelności bankowych, która tworzona jest przez Związek Banków Polskich. Aby zostać wpisanym na listę należy odbyć specjalistyczne szkolenie bankowe i zdać egzamin.
Jestem rzeczoznawcą wpisanym na powyższą listę, w związku z czym zamawiając u mnie wycenę nieruchomości, masz pewność, że mój operat szacunkowy będzie honorowany przez banki.
Dlaczego profesjonalna wycena jest tak ważna?
Rzetelnie wykonana wycena:
- zwiększa bezpieczeństwo transakcji,
- pomaga uniknąć przepłacenia za nieruchomość,
- ułatwia uzyskanie finansowania,
- daje bankowi wiarygodną podstawę do podjęcia decyzji kredytowej.
Operat szacunkowy jest więc nie tylko formalnością, ale jednym z najważniejszych dokumentów w procesie ubiegania się o kredyt hipoteczny.
Jeśli potrzebujesz profesjonalnej wyceny nieruchomości do kredytu hipotecznego, warto skorzystać z pomocy doświadczonego rzeczoznawcy majątkowego.