Określenie wartości nieruchomości nie jest procesem dowolnym.
Zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.
Oznacza to, że sposób wyceny każdej nieruchomości powinien być dostosowany do jej specyfiki oraz celu, dla którego sporządzany jest operat szacunkowy.
Podejścia, metody i techniki wyceny nieruchomości
Zgodnie z obowiązującymi przepisami w sprawie wyceny nieruchomości wyróżnia się cztery podstawowe podejścia do określania wartości nieruchomości.
1. Podejście porównawcze
Podejście porównawcze opiera się na założeniu, że wartość nieruchomości można określić na podstawie cen uzyskanych za podobne nieruchomości sprzedane na rynku. Analizowane są ceny transakcyjne oraz cechy nieruchomości wpływające na ich wartość, takie jak lokalizacja, powierzchnia, standard czy przeznaczenie.
W ramach tego podejścia stosuje się:
- metodę porównywania parami,
- metodę korygowania ceny średniej,
- metodę analizy statystycznej rynku.
2. Podejście dochodowe
Podejście dochodowe znajduje zastosowanie przede wszystkim w przypadku nieruchomości przynoszących lub mogących przynosić dochód, np. budynków biurowych, handlowych czy magazynowych. Wartość nieruchomości określa się na podstawie przewidywanych dochodów możliwych do uzyskania z jej wykorzystania.
W podejściu dochodowym stosuje się:
- metodę inwestycyjną,
- metodę zysków.
3. Podejście kosztowe
Podejście kosztowe zakłada, że wartość nieruchomości odpowiada kosztom jej odtworzenia lub zastąpienia, pomniejszonym o stopień zużycia. Podejście to znajduje zastosowanie przede wszystkim wtedy, gdy brak jest wystarczających danych rynkowych lub gdy wyceniana nieruchomość ma charakter szczególny.
W podejściu kosztowym stosuje się:
- metodę kosztów odtworzenia,
- metodę kosztów zastąpienia.
W ramach tych metod wykorzystywane są odpowiednie techniki szacowania kosztów.
4. Podejście mieszane
Podejście mieszane łączy elementy różnych podejść wyceny. Stosowane jest w sytuacjach szczególnych, gdy wykorzystanie jednego podejścia nie pozwala na wiarygodne określenie wartości nieruchomości.
W podejściu mieszanym stosowane są między innymi:
- metoda pozostałościowa,
- metoda wskaźników szacunkowych gruntów,
- metoda kosztów likwidacji.
Najczęściej stosowane podejście – podejście porównawcze
W praktyce rzeczoznawców majątkowych najczęściej stosowanym sposobem określania wartości nieruchomości jest podejście porównawcze. Wynika to z faktu, że dla większości nieruchomości mieszkaniowych, zabudowanych, czy gruntowych dostępne są dane o transakcjach zawieranych na rynku. W wyniku zastosowania tego podejścia otrzymujemy wartość rynkową nieruchomości.
Dlatego właśnie na tym podejściu skupmy się w dalszej części artykułu.
Na czym polega podejście porównawcze?
Podejście porównawcze wymaga znajomości cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej oraz znajomości cech wpływających na poziom tych cen.
Podstawą wyceny są nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego możliwie najbliżej daty wyceny. Co do zasady analizowane są transakcje z okresu do dwóch lat wstecz. Jeżeli rzeczoznawca wykorzystuje starsze dane, musi uzasadnić to w operacie szacunkowym.
Przy tworzeniu zbioru nieruchomości podobnych wykorzystywane są różne źródła informacji, między innymi:
- akty notarialne,
- rejestry cen nieruchomości,
- dane z ewidencji gruntów i budynków,
- dokumenty planistyczne,
- informacje uzyskane podczas oględzin nieruchomości.
Jednocześnie do analizy nie mogą być przyjmowane transakcje zawarte na szczególnych warunkach, które doprowadziły do ustalenia ceny znacząco odbiegającej od poziomu rynkowego.
Aktualizacja cen transakcyjnych
Rynek nieruchomości podlega ciągłym zmianom. Jeżeli w analizowanym okresie nastąpiły wzrosty lub spadki cen, rzeczoznawca aktualizuje ceny nieruchomości podobnych do daty wyceny.
Przyjęty poziom zmian cen albo stwierdzenie ich braku musi zostać odpowiednio uzasadnione w operacie szacunkowym.
Cechy rynkowe nieruchomości
Kluczowym elementem podejścia porównawczego są cechy rynkowe, czyli właściwości wpływające na zróżnicowanie cen nieruchomości.
Do najczęściej analizowanych cech należą:
- lokalizacja,
- powierzchnia użytkowa,
- powierzchnia działki,
- standard wykończenia,
- kształt działki,
- przeznaczenie nieruchomości,
- dostęp do drogi publicznej,
- uzbrojenie terenu,
- stan techniczny budynku.
Każda cecha powinna zostać opisana oraz oceniona według przyjętej skali. Następnie rzeczoznawca określa, jaki wpływ dana cecha ma na poziom cen na analizowanym rynku.
Metody stosowane w podejściu porównawczym
Metoda porównywania parami
W tej metodzie nieruchomość wyceniana jest kolejno porównywana z nieruchomościami podobnymi, dla których znane są ceny transakcyjne oraz cechy rynkowe.
Do analizy wybiera się co najmniej trzy nieruchomości podobne. Następnie ceny transakcyjne są korygowane o różnice występujące pomiędzy nieruchomościami.
Metoda korygowania ceny średniej
Metoda ta opiera się na analizie większej liczby transakcji – co najmniej kilkunastu nieruchomości podobnych.
Najpierw ustalana jest średnia cena nieruchomości podobnych, a następnie korygowana za pomocą współczynników uwzględniających cechy nieruchomości wycenianej. Dzięki temu możliwe jest określenie wartości odpowiadającej jej indywidualnym właściwościom.
Metoda analizy statystycznej rynku
Metoda ta wykorzystuje narzędzia statystyczne do analizy dużych zbiorów danych o transakcjach nieruchomościami. Znajduje zastosowanie przede wszystkim przy określaniu wartości nieruchomości reprezentatywnych oraz w sytuacjach wymagających analizy szerokiego rynku.
Podsumowanie
Wycena nieruchomości wymaga wyboru odpowiedniego podejścia, metody i techniki szacowania. Decyzję w tym zakresie podejmuje rzeczoznawca majątkowy, biorąc pod uwagę charakter nieruchomości, cel wyceny oraz dostępność danych rynkowych.
Choć przepisy przewidują podejście porównawcze, dochodowe, kosztowe i mieszane, to w praktyce najczęściej stosowane jest podejście porównawcze. Opiera się ono na analizie rzeczywistych transakcji rynkowych oraz porównaniu cech nieruchomości podobnych, dzięki czemu pozwala na wiarygodne określenie wartości nieruchomości odpowiadającej aktualnym warunkom rynkowym.